Nur einmal im Leben….

Eine Einführung für Alle, die zum ersten Mal ein Haus kaufen und finanzieren

 

Immobilienkauf ohne Risiko

Immobilienkauf ohne Risiko

 

Viele träumen davon in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Um sich diesen Traum zu verwirklichen, müssen die meisten lange sparen und zudem Kredite aufnehmen. Soviel Geld geben die meisten Käufer nur einmal im Leben aus. Aber nicht nur für den Käufer, sondern auch für den Verkäufer geht es bei einem solchen Vertrag um viel Geld.

Es wäre eine Katastrophe hierbei böse Überraschungen zu erleben oder sein Geld zu riskieren.

 

Deshalb schreibt der Gesetzgeber zum Schutz aller Vertragsbeteiligten zwingend vor, dass Immobilienverträge nur vor einem Notar geschlossen werden können. Kaufverträge über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte sind erst rechtsgültig, wenn sie von einem Notar beurkundet werden. Solange die Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer nicht beurkundet sind, kann keiner der Beteiligten daraus irgendwelche Rechte oder Schadensersatzansprüche herleiten.  

  • Eigentümer- Erbbaurecht
    Ein Haus kann man bekanntlich nicht wie ein Zelt an beliebigen Orten neu aufstellen. Wenn das Haus erst einmal steht dann kann man es nur noch abreißen aber nicht einfach mitnehmen. Deshalb gehören Grundstück und Haus auch rechtlich gesehen untrenn­bar zusammen. Wer also ein Haus kaufen will, der muss das Grundstück kaufen, auf dem das Haus steht. Wird der Käufer als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen, wird er automatisch auch Eigentümer des Hauses.
    Beim Erbbaurecht ist das anders. Erwirbt man ein Erbbaurecht, kann man auf einem Grundstück, das einem anderen gehört, ein eigenes Haus haben (entweder bauen oder ein vorhandenes nutzen). Dafür erhält der Grundstückseigentümer in der Regel einen jährlichen Geldbetrag – den Erbbauzins. Erbbaurechte können wie Grundstücke verkauft und belastet werden.     Aus der DDR-Zeit gibt es nur noch einige wenige Fälle, in denen der Eigentümer eines Hauses nicht gleichzeitig auch Eigentümer des Grundstücks ist. Hier gibt es Übergangsfristen auf die an dieser Stelle aber nicht näher eingegangen werden soll.

Meine Aufgabe als Notar ist es, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vor Fallstricken zu bewahren. Als Notar habe ich beiden Vertragsbeteiligten optimale juristische Beratung zu gewährleisten. Ich setze das, was die Parteien wollen in einen juristisch einwandfreien Vertrag um, schlage sachgerechte Regelungen vor und bespreche mit Ihnen den Text. Der Vertragsentwurf ist bereits juristisch ausformuliert. Lesen Sie ihn unbedingt bereits vor der Beurkundung gründlich durch. Haben Sie Zweifel oder Fragen, können Sie sich – selbstverständlich ohne Mehrkosten – an mich wenden. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit. Für viele Notarverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern hat der Gesetzgeber zwingend eine Bedenkfrist von vierzehn Tagen bis zur verbindlichen Unterschrift eingeführt. Haben Sie sich entschieden und sind Sie mit der anderen Seite einig, kann der Vertrag beurkundet werden. 

  • Beurkundung
    Bei der Beurkundung muss ich Ihnen zwingend den vollständigen Vertragstext vorlesen. Zudem bespreche ich mit Ihnen selbstver­ständlich den Inhalt der einzelnen Regelungen. Hier haben Sie auch noch einmal umfassend Gelegenheit, Fragen zu stellen. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, unterschreiben sie ihn. Mit meiner Unterschrift als Notar bestätige ich, den Vertrag amtlich geprüft zu haben und schließe und die Beurkundung formell ab. Das Original wird sicher und vertraulich beim Notar verwahrt.

Zusätzlich zur Beurkundung organisiere ich als Notar die Abwicklung des besiegelten Kaufvertrages, besorge behördliche Genehmigungen, stelle bei Gericht die notwendigen Anträge. Insbesondere kümmere mich natürlich darum, dass im Grundbuch eingetragene Belastungen, die der Käufer nicht übernehmen will, gelöscht werden. Um Über­raschungen zu verhindern, wird zugunsten des Käufers eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Soweit erforderlich verwalte ich den Kaufpreis auf einem Notaranderkonto. 

  • Vormerkung
    Die Vormerkung sichert die Eintragung eines Rechts. Die Eintragung einer Eigentumsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung genannt) schützt den Käufer nicht nur davor, dass der Verkäufer das Objekt noch einmal an einen anderen verkauft. Die Vormerkung sichert den Käufer insbesondere davor, dass nach der Beurkundung noch Belastungen oder Pfändungen in das Grundbuch eingetragen werden, die der Käufer dann übernehmen müsste. Die Vormerkung „reserviert“ also quasi den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung an dem veräußerten Grundstück.

Schließlich achte ich als Notar darauf, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vertragsgemäß erfolgt. Wenn der Käufer ein Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung aufgenommenen hat, wird nach der Beurkundung des Kaufvertrages zudem noch eine Grundschuld beurkundet. 

  • Grundbuch
    Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, geführt. Dem Grundbuch kann jeder die Eigentumsver­hältnisse, die genaue Beschreibung des Grundstücks und dessen mögliche Belastungen (zum Beispiel Wegerechte, Grundschulden, Hypotheken) entnehmen. Es ist ein öffentliches Register, auf das man sich verlassen kann. Vor der Beurkundung sehe ich das Grundbuch für die Vertragsbeteiligten ein und bespreche mit Ihnen den Inhalt.

Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Vor der Beurkundung sollte der Käufer den Vertragsentwurf auch mit seiner Bank absprechen. So kann sichergestellt werden, dass keine Zahlungsfristen vereinbart werden, die möglicherweise nicht eingehalten werden können.

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Vertragsgestaltung 

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist sicherlich kein Alltagsgeschäft. Aber genauso wie im Alltag sollte auch hier der Grundsatz beherzigt werden: Ware gegen Geld und Geld gegen Ware.
Im Supermarkt zahlt der Käufer bar und ihm gehört die Ware. Beim Grundstückskauf ist das allerdings etwas komplizierter. Der Käufer wird nicht Eigentümer, indem er den Haustürschlüssel erhält. Er muss erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.

Meine Aufgabe als Notar ist es dafür zu sorgen, dass der Käufer den Kaufpreis erst bezahlt, wenn nach Zahlung des Kaufpreises die vertragsgerechte Eigentumsumschreibung auch wirklich sicher ist. Umgekehrt will der Verkäufer sein Eigentum erst dann verlieren, wenn die Zahlung des Kaufpreises zweifellos sicher ist.
Da ich als Notar die Voraussetzungen dafür kenne schlage ich entsprechende Vertragsklauseln vor. Sind für sie versteckte Risiken vorhanden, werde ich Sie ausdrücklich darauf hinweisen. Ob für die Kaufpreiszahlung ein Notaranderkonto eingerichtet werden sollte hängt vom konkreten Einzelfall ab. Ob dies erforderlich ist, kläre ich mit Ihnen in einem Beratungsgespräch. Sinnvoll ist die Zahlung über ein Notaranderkonto z.B. dann, wenn die Schlüssel schon übergeben werden sollen, bevor der Kaufpreis zur Zahlung fällig gestellt werden kann.  

  • Notaranderkonto
    In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Manchmal kann es aber im Interesse des Verkäufers oder Käufers sein, dass zur Kaufpreiszahlung ein sog. Notaranderkonto eingeschaltet wird. Der Käufer zahlt dann auf das Notaranderkonto. Das Notaranderkonto ist ein Konto des Notars, das nur für die Abwicklung Ihres Kaufvertrag speziell eingerichtet wird. Der Kaufpreis wird auf dem Notaranderkonto solange verwahrt, bis die vertragsgerechte Abwicklung des Vertrages sichergestellt ist. Im Kaufvertrag wird ganz genau festgelegt unter welchen Voraussetzungen ich das Geld an den Verkäufer auszahlen darf.

Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr

(Wirtschaftlicher Übergang) 

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er in das Grundbuch eingetragen wird. Oft soll der Käufer schon vor diesem Zeitpunkt das Haus oder die Wohnung wie ein Eigentümer benutzen dürfen (wirtschaftlicher Übergang). Ab dann stehen ihm alle Erträge des Grundstücks – z.B. Mieteinnahmen – zu. Dafür muss er aber auch alle Kosten – z.B. Grundsteuern, Müll- und Abwassergebühren – tragen. Der Zeitpunkt wird im Kaufvertrag vereinbart: Meist muss der Käufer den Kaufpreis bezahlen, bevor er den Hausschlüssel erhält. Zumindest aber sollte die Kaufpreiszahlung durch Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto sichergestellt sein.

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Übergang des Eigentums 

Der Verkäufer will sein Eigentum erst aufgeben, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Deshalb reiche ich Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann beim Grundbuchamt ein, wenn mir der Verkäufer die Kaufpreiszahlung schriftlich bestätigt hat oder der Käufer mir einen Zahlungsbeleg vorgelegt hat. Als Notar sorge ich also für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernehme die komplizierte Vertragsabwicklung. Dadurch wird der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sowohl für den Verkäufer und als auch für den Käufer genauso sicher wie ein Alltagsgeschäft. 

Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind. Den Verkäufer nennt man in diesen Fällen Bauträger. Für den Käufer hat der Kauf von einem Bauträger den Vorteil, dass er das Objekt mitgestalten kann. Da das Kaufobjekt aber noch nicht besichtigt werden kann, sind eine genaue Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen muss sich der Käufer von dem Bauträger rechtzeitig vor der Beurkundung aushändigen lassen und genau durchsehen. Bei einem Bauträgervertrag zahlt der Käufer den Kaufpreis meist nicht nach endgültiger Fertigstellung in einem Betrag, sondern in Raten. Die Raten richten sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträgervertrag legt auch fest, bis zu welchem Zeitpunkt das Objekt fertiggestellt sein muss. Er regelt die Rechte des Käufers bei Baumängeln. Sonderwünsche des Käufers müssen wie alle Vereinbarungen mit dem Bauträgervertrag beurkundet werden.

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Eigentumswohnung

Man muss nicht gleich ein ganzes Grundstück mit einem Haus kaufen. Ein Haus kann auch in Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur Eigentum an der Wohnung (Sondereigentum),

  • Sondereigentum
    Sondereigentum sind die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Es kommt auf den Einzelfall an. Maßgeblich ist die Teilungserklärung.

sondern gleichzeitig einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht (gemeinschaftliches Eigentum).

  • Gemeinschaftliches Eigentum
    Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Das sind vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen).

Die Wohnung, die räumlich genau abgegrenzt ist, steht nur dem jeweiligen Eigentümer zu. Der Rest des Gebäudes und die Freiflächen stehen grundsätzlich allen Wohnungseigentümern zu, sofern nicht sog. Sondernutzungsrechte eingeräumt wurden.

  • Sondernutzungsrechte
    Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Eigentum an einzelnen Wohnungen eines Hauses entsteht, wenn das Haus in einer notariellen Teilungserklärung aufgeteilt wird. Jede Wohnung wird in das Grundbuch eingetragen. Die Eigentümer der Wohnungen bilden eine Gemeinschaft, die ihre Spielregeln braucht. Gesetzliche Regeln enthält das Wohnungseigentumsgesetz. Dieses wird durch eine Gemeinschaftsordnung und durch Beschlüsse der Wohnungseigentümer ergänzt. Die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse sind deshalb wichtige Unterlagen. Ein Käufer, der sie sich vor der Beurkundung nicht genau anschaut, riskiert böse Überraschungen. Auch über das Hausgeld, das meist monatlich gezahlt wird, und über Instandhaltungsrücklagen muss sich der Käufer informieren.

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Kaufpreisfinanzierung und Grundpfandrechte

Viele Käufer einer Immobilie finanzieren einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Die Bank und der Käufer schließen einen Darlehensvertrag. In dem Darlehensvertrag vereinbaren sie, wie das Darlehen zurückgezahlt wird, und regeln die Höhe der Zinsen. Die Bank will sich für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann. Meistens wird das gekaufte Grundstück als Sicherheit verwendet. Dazu wird es zugunsten der Bank mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet.

  • Grundschuld oder Hypothek:
    Viele Käufer eines Grundstücks sagen: „Mein Haus gehört für die nächsten 30 Jahre der Bank.“ Dies ist so nicht richtig, denn der Käufer wird Eigentümer, wenn er im Grundbuch steht. Die Bank kann aber auf das Grundstück zugreifen, wenn der Darlehensnehmer nicht pünktlich zahlt. Mit der Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek ist es, als hätte der Käufer das Grundstück der Bank „verpfändet“. Die Bank kann das Grundstück durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zu Geld machen. Gegenüber der Hypothek hat die Grundschuld den Vorteil, dass sie beliebig oft als Sicherheit für andere Forderungen verwendet werden kann. Welche Schulden durch die Grundschuld abgesichert werden, ergibt sich aus einer besonderen Vereinbarung – der Zweckerklärung. Die Zweckerklärung ist deshalb besonders wichtig. Man sollte sie sich genau ansehen. Fragen beantwortet der Notar in einem persönlichen Beratungsgespräch.

Von beiden Sicherheiten hat sich die Grundschuld durchgesetzt. Grundschuld und Grundschuldzinsen müssen in das Grundbuch eingetragen werden. Die Grundschuld gibt der Bank das Recht, in das verpfändete Grundstück zu vollstrecken.

  • Grundschuldzinsen:
    Oft werden Grundschuldzinsen von 15%, 18% oder 20% vereinbart und eingetragen. Das ist eine Obergrenze. Es bleibt Spielraum für andere Forderungen. Wirtschaftlich entscheidend ist die Zinshöhe der gesicherten Forderung, also z. B. aus dem Darlehensvertrag.

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Neben der Grundschuld verlangen die meisten Banken ein Schuldanerkenntnis: Wenn der Darlehensnehmer (Käufer) das Darlehen nicht zurückzahlt, könnte die Bank vor Gericht klagen. Mit dem Urteil könnte sie auf das restliche Vermögen des Darlehensnehmers zugreifen, also z.B. ein Konto oder Lohnansprüche pfänden. Das ist zeitaufwändig und teuer. Hat der Darlehensnehmer dagegen in der notariellen Bestellungsurkunde ein Schuldanerkenntnis abgegeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann die Bank ohne Gerichtsprozess vollstrecken. Vollstreckt die Bank zu Unrecht, kann sich der Darlehensnehmer vor Gericht dagegen wehren.

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Der Grundstückskauf

 

A. Allgemeine Fragen des Grundstückskaufs

 

Durch die Beurkundung und Abwicklung soll gewährleistet werden, dass der Käufer ein in der Regel lastenfreies Grundstück erhält oder nur solche Lasten übernimmt, die ihm auch tatsächlich bekannt sind. Lasten eines Grundstücks können z. B. Leitungsrechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Grundschulden und Hypotheken sein. Diese Belastungen werden in Abteilung II oder III eines Grundbuchs eingetragen.

 

Für den Verkäufer soll im Rahmen der Abwicklung sichergestellt werden, dass das Eigentum auf den Käufer erst umgeschrieben wird, nachdem entweder der Kaufpreis gezahlt wurde oder aber die Kaufpreiszahlung zumindest sichergestellt ist. Umgekehrt ist für den Käufer sicherzustellen, dass er nicht den Kaufpreis zahlt bevor die Eigentumsumschreibung auf ihn sichergestellt ist.

 

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I. Vorbereitende Tätigkeit

 

1. Vorgespräch und Fertigung eines Entwurfes

Im Rahmen eines Vorgespräches wird in der Regel zunächst einmal geklärt, welche Regelungen in den Vertrag aufgenommen werden sollen und welche Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Vor Beurkundung wird der Notar grundsätzlich einen Entwurf fertigen und diesen Entwurf den Beteiligten vor Beurkundung übersenden. Gemäß § 17 Absatz 2 a) BeurkG muss ein Entwurf den Beteiligten zwei Wochen vor Beurkundung zugeleitet werden, wenn es sich um einen sogenannten Verbrauchervertrag handelt. Verbraucherverträge sind Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher.

 

 

2. Steuerliche Fragen

Werden mit dem Vertragsabschluß besondere steuerliche Ziele verfolgt, ist dies vor der Beurkundung mit einem Angehörigen der steuerberadenden Berufe abzuklären. Bei Besonderheiten wird der Notar von sich aus den Beteiligten raten, steuerliche Fragen vorab mit einem Steuerberater zu klären.

 

 

3. Grundbucheinsicht

Vor Beurkundung eines Kaufvertrages ist der Notar verpflichtet, das Grundbuch einzusehen, um Belastungen festzustellen. Auf eine Grundbucheinsicht sollten die Beteiligten nur im äußersten Ausnahmefall verzichten. Der Notar wird dann in der Urkunde festhalten, dass die Beteiligten trotz Belehrung über die damit verbundenen Risiken auf eine sofortige Beurkundung bestanden.

 

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II. Kaufgegenstand

 

1. Kauf einer Teilfläche

Möglich ist auch der Kauf einer Teilfläche. Die Beurkundung des Kaufvertrages kann bereits unabhängig von der Vermessung erfolgen. Beim Kauf einer Teilfläche ist jedoch zu beachten, dass vor Eigentumsumschreibung die Teilfläche dann vermessen werden muss. Die verkaufte Teilfläche und die nicht verkaufte Teilfläche erhalten vom Katasteramt eigenständige Flurstücksnummern. Erst nach Vorliegen der katasteramtlichen Fortführungsunterlagen kann der Vertrag abgewickelt werden.
Weiter ist beim Kauf einer Teilfläche zu klären, ob der vereinbarte Kaufpreis ein Festpreis sein soll oder ob der Kaufpreis entsprechend der durch Vermessung ermittelten Grundstücksgröße ggf. angepasst werden soll.

 

 

2. Kauf eines Bruchteils (z.B. eines ½ Anteils)

Deutlich vom Kauf einer Teilfläche zu unterscheiden ist der Kauf eines ½ Anteils. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks, sind sie i. d. R. Eigentümer nach Bruchteilen. Der Kauf eines ideellen Bruchanteils ist möglich. Beim Kauf eines ½ Anteils wird man zwar Eigentümer des ½ Anteils. Dieser ½ Anteil erstreckt sich jedoch auf das gesamte Grundstück, d. h. der Eigentümer zu ½ Anteil ist zur Hälfte am gesamten Grundstück Berechtigter. Gemäß § 749 BGB hat jeder Bruchteilseigentümer die Möglichkeit, die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft zu verlangen.

 

 

3. Wesentliche Bestandteile, Zubehör, Inventar

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören nach § 94 Absatz 1 BGB alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung eines Gebäudes eingefügten Sachen. Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind.

 

Beispiele:

Wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind

  • Fertiggarage,
  • Bodenbeläge,
  • Zentralheizungsanlage,
  • ein in den Boden eingelassenes Schwimmbecken.

 

Eine Einbauküche ist nach der Rechtssprechung in Norddeutschland wesentlicher Bestandteil des Gebäudes. In West- und Süddeutschland dagegen nicht.

 

 

3. Anteil an einer Grundstücks GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)

Wird ein Anteil an einer Grundstücks-GbR veräußert, ist Kaufgegenstand nicht das Grundstück, sondern der GbR-Anteil selbst. Der Vertrag ist daher nicht beurkundungspflichtig. Es erfolgt nur eine Grundbuchberichtigung. Nur wenn die gesamte GbR das Grundstück veräußert, ist der Vertrag beurkundungspflichtig.

 

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III. Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit

 

1. Kaufpreis

Zu warnen ist vor der Angabe eines falschen Kaufpreises in dem Grundstückskaufvertrag, um etwa die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage, die Grundbuchkosten oder die Notargebühren niedrig zu halten.

Wird ein unrichtiger Kaufpreis angegeben, ist der beurkundete Kaufvertrag als Scheingeschäft nach § 117 Absatz 1 BGB nichtig. Der wirklich gewollte Vertrag ist aber wegen Formmangels nach § 125 BGB unwirksam. Es ist daher kein Kaufvertrag zustande gekommen.

 

 

2. Kaufpreisfälligkeit

Die Kaufpreisfälligkeit sollte so geregelt werden, dass keiner der Beteiligten eine ungesicherte Vorleistung erbringt. Vor Zahlung des Kaufpreises sollte daher der Notar alle zur lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen haben, mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Erst nachdem der Kaufpreis gezahlt wurde, wird dann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt. Der Nachweis der Kaufpreiszahlung wird in der Regel dadurch erbracht, dass der Verkäufer dem Notar den Zahlungseingang schriftlich bestätigt. Dem Käufer ist jedoch die Möglichkeit einzuräumen, den Zahlungsnachweis durch bankbestätigten Zahlungsbeleg zu erbringen.

 

Die Möglichkeit der Abwicklung eines Kaufvertrages über ein Notaranderkonto sollte nur in begründeten Ausnahmefällen erfolgen. Ansonsten werden durch die Einrichtung eines Notaranderkontos lediglich völlig unnötige Gebühren.

 

 

3. Eigentumsvormerkung

Keinesfalls sollte aus Kostengründen auf die Eintragung einer Eigentumsvormerkung verzichtet werden. Die Eigentumsvormerkung (= Auflassungsvormerkung) schützt den Käufer davor, dass nach Beurkundung weitere Belastungen in das Grundbuch eingetragen werden oder der Verkäufer den Grundbesitz ein zweites Mal verkauft.

 

 

4. Genehmigungen

a) Die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks bedarf in der Regel der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz. Die Genehmigung ist dann entbehrlich, wenn der Kaufgegenstand kleiner als 20.000 qm ist. Mit der Genehmigung soll erreicht werden, dass land- oder forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke möglichst in der Hand von Hauptberufslandwirten bleiben, Grundstücke nicht in zu kleine Parzellen zerschnitten, lebensfähige Betriebe nicht zerteilt und für Land keine Überpreise gezahlt werden (§ 9 Grundstücksverkehrsgesetz).

Versagt werden darf die Genehmigung nur, wenn einer der drei Versagungsgründe des § 9 GrdstVG erfüllt ist. Die Veräußerung an einen Nichtlandwirt kann i. d. R. nur genehmigt werden, wenn kein Hauptberufslandwirt am Erwerb zu demselben Preis bereits ist.

 

b) Die Genehmigung nach der GVO ist grundsätzlich bei jeder Erstveräußerung nach der Wende erforderlich. Veräußerung i.d.S. ist jede entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung unter Lebenden.

 

c) Die Einleitung eines Flurbereinigungsverfahrens hat kein Veräußerungsverbot zur Folge. Der Erwerber eines im Flurbereinigungsgebiet gelegenen Grundstücks muss das bisherige Verfahren gegen sich gelten lassen (§ 15 Flurbereinigungsgesetz).

 

d) ist ein Minderjähriger oder ein Betreuter am Vertrag beteiligt, muss der Vertrag durch das Vormundschaftsgericht genehmigt werden.

 

 

5. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte

Die wichtigsten Vorkaufsrechte sind das Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch, Denkmalschutzgesetz, Waldgesetz und Naturschutzgesetz. Das Vorkaufsrecht kann nur bei Kaufverträgen ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht bewirkt, dass der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit hat, den Grundbesitz zu den vereinbarten Konditionen selbst anzukaufen. Das Vorkaufsrecht ist kein Ankaufsrecht und entsteht erst nach Beurkundung eines Kaufvertrages.

 

 

6. Lastenfreistellung

Nach Beurkundung des Vertrages wird der Notar für die vom Käufer nicht übernommenen Belastungen Löschungsbewilligungen einholen. Mit welchen Rechten das Grundstück belastet ist, ergibt sich aus Abteilung II und III des Grundbuchs.

 

a) Häufig befinden sich in den Grundbüchern Altbelastungen, die noch in Goldmark-, Reichsmarkhypotheken eingetragen wurden. Solche Belastungen blieben auch nach Inkrafttreten des ZGB am 01.01.1976 bestehen. Für solchen Grundpfandrechte hat das Grundbuchbereinigungsgesetz eine Löschungserleichterung gebracht. Grundpfandrechte für Privatgläubiger können danach durch Hinterlegung abgelöst werden.

 

b) Eine böse Überraschung können auch im Grundbuch gelöschte Grundschulden dann bieten, wenn sie trotz eingetragener Löschung wieder aufleben. Beim Eintritt von Klein- oder Mittelbauern in LPG´s trat nach dem Entschuldungsgesetz von 1954 eine Befreiung von bestimmten Verbindlichkeiten ein. Die Grundpfandrechte wurden gelöscht. Die Entschuldung entfiel mit dem Austritt aus der LPG. Dies gilt auch bei einem Austritt nach der Wende. Zu achten ist daher stets auf den Löschungsvermerk. Ist Löschungsgrundlage das Entschuldungsgesetz für Klein- und Mittelbauern, ist vor dem Vollzug eine endgültige Löschungsbewilligung von der Kreditanstalt für Wiederaufbau einzuholen.

 

 

7. Sicherung der Kaufpreiszahlung

Der Kaufpreis wird erst nach Beurkundung des Kaufvertrages bei Vorliegen aller entsprechenden Voraussetzungen zur Zahlung fällig. In der Urkunde sind daher umfassende Regelungen für den Fall mit aufzunehmen, dass der Käufer den Kaufpreis wider Erwarten nicht zahlt. Dabei sind drei denkbare Fälle der Nichtzahlung zu unterscheiden:

a)   Der Käufer zahlt den Kaufpreis lediglich verspätet. Für diesen Fall ist dem Verkäufer die Möglichkeit einzuräumen, Verzugszinsen zu verlangen.

b)   Der zweite denkbare Fall der Leistungsstörung liegt vor, wenn ein Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, weil er zur Zahlung gar nicht in der Lage ist. Für diesen Fall ist dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht einzuräumen. Ganz wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass dem Verkäufer die Möglichkeit gesichert sein muss, das Grundstück anderweitig zu veräußern. Die Weiterveräußerung ist in aller Regel dann nämlich durch Eintragung der Eigentumsvormerkung blockiert. Eine Löschung der Vormerkung ist grundsätzlich nur mit Bewilligung durch den Käufer möglich. Hier ist im Vertrag entsprechende Vorsorge, z. B. durch Aufnahme einer Vollmacht, zu treffen.

c)    Der letzte denkbare Fall der Nichtzahlung besteht darin, dass ein Käufer den Kaufpreis nicht zahlt, weil er gar nicht bezahlen will. Etwa, weil er sich in der Zwischenzeit alles anders überlegt hat. Für diesen Fall sollte der Kaufvertrag dem Verkäufer die Möglichkeit einräumen, Vollstreckungsmaßnahmen einzuleiten, ohne vorher jahrelang einen Prozess vor Gericht führen zu müssen. Dabei sollten auch die Verzugszinsen der Vollstreckung unterworfen werden.

 

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IV. Finanzierung des Kaufpreises durch eine Bank

 

Vor Beurkundung eines Kaufvertrages sollte in jedem Fall die Finanzierung mit einer Bankabgeklärt sein. Ein häufiger Irrtum liegt jedoch in der Vorstellung begründet, dass nach Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages und Abschluss eines Kreditvertrages die Bank das Geld ohne weiteres zur Verfügung stellt.

 

Hier ist zu berücksichtigen, dass Banken Kredite nur gegen hinreichende Sicherheit gewähren dürfen. Die Sicherheit besteht darin, dass an dem gekauften Grundstück eine Grundschuld bestellt wird. Die Grundschuld bietet der Bank die Sicherheit, dass für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, die Bank das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung veräußern lassen kann und der gewährte Kredit aus dem Versteigerungserlös abgelöst wird. Bevor diese Sicherheit nicht besteht, wird eine finanzierende Bank Ihnen das Geld für die Kaufpreiszahlung und oder Investitionen nicht zur Verfügung stellen.

 

Die Aufgabe des Notars besteht nun darin, dafür Sorge zu tragen, dass sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die Interessen des Käufers gewahrt bleiben. Die Interessen des Verkäufers bestehen darin, dass Belastungen des Käufers erst dann zur Eintragung in das Grundbuch gelangen, wenn die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist. Andererseits ist der Käufer in der Regel darauf angewiesen, das Grundstück des Verkäufers bereits mit Grundschulden zu belasten, bevor die Eigentumsumschreibung auf den Käufer beantragt werden konnte. Die Eigentumsumschreibung auf den Käufer kann nämlich erst dann beantragt werden, wenn der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wurde. Der Käufer erhält das Geld von einer Bank aber nur dann, wenn eine Grundschuld bestellt wurde.

 

Diese Problematik löst man dadurch, dass der Verkäufer dem Käufer eine sogenannte Belastungsvollmacht erteilt, die mit gewissen Einschränkungen versehen ist. Die Einschränkung besteht darin, dass sich die finanzierende Bank verpflichten muss, auf die Grundschuld als Sicherheit nur dann zurückzugreifen, wenn Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers erfolgt sind, d. h. wenn der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wurde. Dem Verkäufer kommt es in der Regel allein darauf an, dass er den vereinbarten Kaufpreis erhält. Sobald er den Kaufpreis erhalten hat, ist dem Verkäufer in der Regel das weitere Schicksal des Grundstücks gleichgültig. Sobald die finanzierende Bank des Käufers dem Notar die eingeschränkte Sicherungszweckerklärung bestätigt hat, kann der Notar die Grundschuld bereits vorab zum Grundbuch abreichen. Das allein genügt aber noch nicht, dass die Kreditmittel auch tatsächlich an den Käufer ausgezahlt werden. Dafür ist vielmehr noch eine Notarbestätigung erforderlich. Die Notarbestätigung kann frühestens eine Woche nach Einreichung der Grundschuld zum Grundbuchamt durch den Notar abgegeben werden.

 

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V. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten

 

Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Ab Übergabe stehen dem Käufer die Nutzungen zu. Die Übergabe sollte grundsätzlich von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig gemacht werden. Besondere Vereinbarungen sind im Hinblick auf bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse erforderlich.

Ist der Grundbesitz verpachtet, lässt der Kaufvertrag das bestehende Pachtverhältnis gemäß § 566 BGB völlig unberührt. Mit der Eigentumsumschreibung wird der Käufer kraft Gesetzes neuer Verpächter. Da es jedoch interessengerecht erscheint, dass Pachteinnahmen dem Käufer bereits ab vollständiger Kaufpreiszahlung zustehen, ist eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag mit aufzunehmen.

 

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B. Kaufverträge mit Besonderheiten in der Person des Verkäufers oder Käufers

 

I.

Ist ein Minderjähriger Vertragsbeteiligter, wird er gemäß § 1629 I 2 BGB durch seine Eltern gemeinsam vertreten. Wollen die Eltern ein Grundstück an das Kind verkaufen oder von ihrem Kind kaufen, können sie das Kind gemäß §§ 1629 III, 1795 II, 181 BGB nicht vertreten. Nach § 1795 I 1 BGB kann ein Elternteil das Kind auch nicht vertreten bei einem Rechtsgeschäft zwischen seinem Ehegatten oder einem Verwandten in gerader Linie. In diesen Fällen ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers erforderlich. Nach Beurkundung ist der Vertrag zusätzlich vom Vormundschaftsgericht zu genehmigen.

 

II.

Kann ein Volljähriger seine eigenen Angelegenheit nicht wahrnehmen und hat er keine Vorsorgevollmacht errichtet (diese muss bei Grundstücksgeschäften notariell errichtet sein), ist ein Betreuer zu bestellen. Auch in diesem Fall ist der Vertrag vormundschaftsgerichtlich zu genehmigen.

 

III.

Will eine Erbengemeinschaft Grundbesitz veräußern, ist dies nur dann möglich, wenn alle Miterben an dem Verkauf mitwirken. Ist einer der Miterben nicht bereit, beim Verkauf mitzuwirken, scheitert der Vertrag.

 

Beachte:

Die Erbengemeinschaft ist deutlich von der Bruchteilsgemeinschaft abzugrenzen:

  • Lautet der Grundbucheintrag in Abt I: Eigentümer Alfred Adler und Berta Blaufink in Erbengemeinschaft handelt es sich um eine Erbengemeinschaft. Daran ändert auch nichts, dass der Erbschein die Eigentümer als Erben zu je ½ Anteil ausweist.
  • Lautet der Grundbucheintrag in Abt I: Eigentümer Alfred Adler und Berta Blaufink zu je ½ Anteil handelt es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft. Hier kann jeder grundsätzlich über seinen Bruchteilsanteil selbständig verfügen.

 

Hat der Erblasser in seinem Testament einen Testamentsvollstrecker ernannt, erfolgt der Verkauf nicht durch die Miterben, sondern durch den Testamentsvollstrecker. Dieser muss sich durch ein sogenanntes Testamentsvollstreckerzeugnis ausweisen. Zu Schenkungen ist der Testamentsvollstrecker nach § 2205, 2 BGB nicht befugt.

 

IV.

Ist der Verkäufer Vorerbe, kann er zwar ein im Nachlass befindliches Grundstück verkaufen, die Veräußerung ist jedoch bei Eintritt der Nacherbfolge nach § 2113 I BGB insoweit unwirksam, als die Rechte des Nacherben vereitelt oder beeinträchtigt würden. Der Erblasser kann jedoch den Vorerben von den Beschränkungen des § 2113 I BGB befreien. Zu Schenkungen ist der Vorerbe jedoch in keinem Fall befugt. Bei Veräußerungen eines Grundstücks durch einen Vorerben sollten sicherheitshalber die Nacherben am Verkauf mitwirken, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

 

V.

Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Verfügungsrecht gemäß § 80 I InsO auf den Insolvenzverwalter über.

 

VI.

Besondere Gefahren drohen, wenn im Grundbuch der Zwangsversteigerungsvermerk oder die Zwangsverwaltung eingetragen wurde. In diesen Fällen kann der eingetragene Eigentümer zwar noch über das Grundstück verfügen. Eine Abwicklung des Vertrages ist jedoch nur mit Zustimmung aller Gläubiger möglich, die Zwangsversteigerungsverfahren betreiben. Diese müssen nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sein.

Da in diesen Fällen der Kaufpreis in aller Regel nicht zur Ablösung aller Gläubigerforderungen ausreicht, muss eine Einigung über die Verteilung des Kaufpreises zwischen den Gläubigern erzielt werden.

 

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C. Kaufverträge mit Besonderheiten bei der Kaufpreiszahlung

 

I.

Übernahme von Darlehensverbindlichkeiten des Verkäufers in Anrechnung auf den Kaufpreis

 

Der Kaufpreis kann ganz oder teilweise dadurch gezahlt werden, indem der Käufer Schulden des Verkäufers übernimmt. Zu beachten ist, dass eine sogenannte Schuldübernahme nach § 416 BGB der Genehmigung durch den Gläubiger bedarf. Die einfache Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer genügt nicht, um den Verkäufer davor zu bewahren, dass er später von dem Gläubiger in Anspruch genommen wird. Weiter muss eindeutig geklärt werden, ab wann der Käufer die Schulden übernimmt.

 

 

II.

Stundung eines Kaufpreisteils mit Sicherung durch Restkaufpreishypothek, Rautenkauf

 

Diese Vertragsgestaltung hat zu Recht kaum eine praktische Bedeutung. Der Verkäufer ist in aller Regel nicht bereit, über einen längeren Zeitraum einen Teil des Kaufpreises zu stunden. Besondere Probleme ergeben sich, wenn der Verkäufer nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer vom Vertrag zurücktreten muss, weil der Kaufpreisrest nicht gezahlt wird. Wurde in diesem Fall der erste Kaufpreisteil finanziert, erhält der Verkäufer den Grundbesitz - belastet mit dem Bankgrundpfandrecht - zurück.

 

In solchen Fällen erscheint es sinnvoller, einen Ratenkaufvertrag zu beurkunden und die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung vorzunehmen. Eine längere Vertragslaufzeit als fünf Jahre erscheint in keinem Fall angemessen. Folgende Gründe sprechen dagegen:

  • Der Verkäufer übernimmt in aller Regel Risiken, die eine Bank des Käufers nicht zu tragen bereit ist.

  • Je länger die Vertragsabwicklung dauert, umso schwieriger wird eine etwaige Rückabwicklung. Zum einen hat der Käufer ggf. Investitionen vorgenommen, die er erstattet haben will. Zum anderen entsteht durch den Rücktritt ein sogenanntes Rückgewährschuldverhältnis. D. h. der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, den Kaufpreis zurückzuzahlen.

 

Bei einem Ratenkaufvertrag sind daher umfangreiche zusätzliche Regelungen erforderlich.

 

Beispiel:

Das Rücktrittsrecht kann z.B.. wie folgt geregelt werden:

 

a)    Kommt der Käufer mit der Zahlung eines Betrages (monatliche Raten und/oder Zinsen) von mehr als €     in Verzug, ist der Verkäufer berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten. Ist der Kaufpreisrest nicht rechtzeitig gezahlt, kann der Verkäufer gem. § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Käufer erfolglos eine Frist von mindestens vier Wochen zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Die Geltendmachung anderer Ansprüche wird dadurch nicht ausgeschlossen.

 

b)   Macht der Verkäufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch, sind gewährte Leistungen nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen mit folgenden vertraglichen Besonderheiten zurückzugewähren:

  • Für jeden angefangenen Monat nach Besitzübergang hat der Käufer eine pauschale Nutzungsentschädigung in Höhe von € ................. zu zahlen. Dieser Anspruch des Verkäufers kann mit dem Rückzahlungsanspruch des Käufers aufgerechnet werden.
  • Im Falle des Rücktritts, den der Käufer zu vertreten hat, werden ihm nur die notwendigen Verwendungen auf den Vertragsgegenstand erstattet. Nützliche Verwendungen hingegen sind in diesem Fall nicht zu entschädigen.

 

c)   Macht der Verkäufer gemäß vorstehend lit. a) von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch, so ist der Verkäufer – mehrere jeder für sich - berechtigt, die zugunsten des Käufers im Grundbuch einzutragende Eigentumsvormerkung zur Löschung zu bringen. Der Käufer erteilt dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die unwiderrufliche Vollmacht, die zugunsten des Käufers bewilligte Eigentumsvormerkung zur Löschung zu bewilligen. Diese Vollmacht darf nur vor dem amtierenden Notar ausgeübt werden. Im übrigen ist die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt.

Von dieser Vollmacht darf erst Gebrauch gemacht werden, nachdem

  • aa)  der Verkäufer dem Notar schriftlich mitgeteilt hat, mit welchen monatlichen Zahlungen der Käufer in Verzug geraten ist und

  • bb)  der Notar den Käufer schriftlich aufgefordert hat, ihm durch bankbestätigten Zahlungsbeleg nachzuweisen, dass der durch den Verkäufer behauptete Verzug nicht bestand, der Verkäufer daher nicht zum Rücktritt berechtigt war und der Käufer dieser Aufforderung innerhalb einer Frist von zwei Wochen seit Absendung an die zuletzt bekannte Anschrift oder per Fax nicht nachgekommen ist.

 

d)   Macht der Verkäufer von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch ist der Käufer auf einseitiges Verlangen des Käufers verpflichtet, den Vertragsgegenstand innerhalb von sechs Wochen zu räumen.

Der Käufer unterwirft sich wegen seiner Pflicht gemäß vorstehenden Vereinbarungen den Vertragsgegenstand, belegen in ..................., zu räumen und dem Verkäufer den Besitz zurückzugewähren, der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Der Notar wird angewiesen, dem Verkäufer jederzeit ohne weitere Nachweise eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen, nicht jedoch vor Prüfung der Voraussetzungen gemäß vorstehend lit. c) aa) und bb).

 

Weiter sollten nachfolgende Regelungen beim Besitzübergang aufgenommen werden:

„Mit Rücksicht auf das Rücktrittsrecht des Verkäufers im Falle der Zahlungssäumnis seitens des Käufers wird dem Käufer der Besitz bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung mit folgenden Maßgaben eingeräumt:

  • Der Käufer ist nicht befugt, den Vertragsgegenstand ganz oder teilweise zu vermieten.
  • Der Käufer ist zu Arbeiten auch am Haus mit Ausnahme notwendiger Verwendungen nur auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten befugt. Der Käufer wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nur die Erhaltungsmaßnahmen, die zur Abwendung von Schäden erforderlich sind, im Falle des Rücktritts erstattet werden.
  • Der Käufer ist zu Änderungen des Grundrisses sowie zu baulichen Maßnahmen, die einen statischen Eingriff bedeuten, zu Arbeiten an der Fassade und den Fenstern nur nach schriftlicher Zustimmung durch den Verkäufer befugt.“

 

III. Verrentung des Kaufpreises

 

Der Grundstückskauf gegen Zahlung einer lebenslänglichen Rente kann für beide Vertragsteile eine interessengerechte Vertragsgestaltung sein. Allerdings sind gerade bei Verträgen unter Familienfremden häufig unlautere Absichten des Käufers im Spiel. Älteren Leuten werden die Vorzüge einer sicheren Altersversorgung gerühmt. Die Zahlung der Leibrente muss jedoch gemessen am Verkehrswert des Grundbesitzes und dem Lebensalter der Berechtigten angemessen festgesetzt werden.


 

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Maßnahmenpaket zum besseren Schutz von Kreditnehmern bei Kreditverkäufen verabschiedet

 

Der Deutsche Bundestag hat am 27. Juni 2008 ein Maßnahmenpaket zum besseren Schutz von Verbrauchern bei Kreditverkäufen beschlossen. Der Verkauf von Krediten ist ein wichtiges Mittel zur Refinanzierung der Banken und zur Liquiditätsbeschaffung. Finanzinvestoren, die diese Kredite kaufen, ist jedoch nicht immer an einer längerfristigen Vertragsbeziehung gelegen. Unter Häuslebauern ist daher in jüngerer Zeit große Verunsicherung entstanden. Mit den nun beschlossenen Maßnahmen soll ihre Rechtsposition erheblich verbessert werden. Unter anderem soll eine kurzfristige Kündigung ihres Darlehens künftig nicht mehr möglich sein. Außerdem werden die Informationspflichten der Banken gegenüber ihren Kunden über einen möglichen Kreditverkauf deutlich ausgeweitet.

 

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Kündigungsschutz bei Grundstücksdarlehen

 

Wer nur geringfügig mit Raten in Verzug ist, muss künftig keine Zwangsversteigerung befürchten. Bei Grundstücksdarlehen gibt es – anders als bei anderen Verbraucherkrediten – derzeit keine Regelung, nach der das Darlehen erst kündbar ist, wenn der Zahlungsrückstand einen gewissen Prozentsatz erreicht hat. Das wird sich ändern. Eine Kündigung soll nur möglich sein, wenn der Kreditnehmer mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise und mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrages des Darlehens in Verzug ist.

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Anzeigepflicht bei Abtretung

Wird eine Kreditforderung abgetreten oder findet ein Wechsel in der Person des Darlehensgebers statt, muss der Kunde künftig unverzüglich darüber informiert werden. Auf diese Weise kann er die Geschäftsziele seines neuen Gläubigers – etwa eines Finanzinvestors – kennen lernen und sich rechtzeitig entscheiden, ob er eine längerfristige Vertragsbeziehung mit ihm fortsetzen möchte.

 

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AGB-Schutz auch bei Darlehensverträgen

 

Derzeit sind Klauseln in Kauf-, Dienst- u. Werkverträgen unwirksam, die einen Wechsel des Vertragspartners (auf Seiten des Verwenders der AGB) ermöglichen; es sei denn, der neue Vertragspartner wird namentlich benannt oder dem Kunden wird vorbehalten, sich bei einem Wechsel des Vertragspartners vom Vertrag zu lösen. Diese Regelung wird künftig ausdrücklich auch auf Darlehensverträge erstreckt. Damit wird klargestellt, dass im Kleingedruckten ein Wechsel des Vertragspartners nicht zu Lasten des Kreditnehmers vorgesehen werden darf.

 

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Vorvertragliche Informationspflicht über Abtretbarkeit

Künftig sollen Kreditnehmer schon bei Vertragsschluss darauf hingewiesen werden, dass die Kreditforderung ohne ihre Zustimmung abgetreten oder der Kredit an einen Dritten übertragen werden kann. Dieser Hinweis muss in der Vertragsurkunde deutlich ausgestaltet sein. Damit soll verhindert werden, dass der Darlehensnehmer von dem Verkauf seines Kredits überrascht wird und diese Möglichkeit von Anfang an vor Augen hat.

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Verpflichtung des Darlehensgebers zu einem Folgeangebot oder Hinweis auf Nichtverlängerung des Vertrages

 

Künftig soll das Kreditinstitut dem Kunden spätestens drei Monate vor Auslaufen einer vereinbarten Zinsbindung oder einer Fälligkeit der gesamten Rückzahlungsforderung seine Bereitschaft für ein Folgeangebot mitteilen oder darauf hinweisen, dass es den Vertrag nicht verlängern wird. Damit soll der Darlehensnehmer in die Lage versetzt werden, die anstehenden Veränderungen zu überblicken und sich darauf einstellen zu können.

 

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Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld

 

In der einer Grundschuld zugrundeliegenden Sicherungsabrede wird vereinbart, dass eine Verwertung der Grundschuld nicht erfolgen darf, wenn die Raten ordentlich gezahlt werden. Wird der Kredit verkauft, kann der Kreditnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegenhalten. Künftig wird im Gesetz bestimmt, dass sich der neue Gläubiger nicht darauf zurückziehen kann, er habe von der Sicherungsabrede nichts gewusst. Er kann die Grundschuld daher nicht „gutgläubig“ einredefrei erwerben.

 

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Grundschulden nur nach vorheriger Kündigung fällig

 

Bislang besteht die Möglichkeit, Grundschulden ohne vorherige Kündigung sofort fällig zu stellen. Das soll sich ändern. Künftig muss eine Grundschuld immer mit 6-monatiger Frist gekündigt werden, bevor die Zwangsvollstreckung aus ihr betrieben wird.

 

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Verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch bei unberechtigter Zwangsvollstreckung aus einer vollstreckbaren Urkunde

 

Bei Abschluss eines Kreditvertrages wird häufig notariell vereinbart, dass der Darlehensnehmer sich wegen der Forderungen aus dem Kreditvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Der Kreditgeber darf aber nicht aus einer vollstreckbaren Urkunde vollstrecken, wenn der Darlehensnehmer seine Raten ordentlich zahlt. Betreibt der Kreditgeber trotzdem die Zwangsvollstreckung, hat der Darlehensnehmer später grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen ihn. Das gilt nach dem derzeit noch geltenden Recht aber nur, wenn den Kreditgeber ein Verschulden trifft, wenn er also zumindest hätte wissen können, dass die Vollstreckung unzulässig ist. Künftig soll es nicht mehr auf ein Verschulden ankommen. Das bedeutet: Der Darlehensnehmer, dessen Hausgrundstück auf Betreiben der Bank oder eines Finanzinvestors zu Unrecht zwangsversteigert wurde, kann seinen Schaden in Zukunft deutlich einfacher ersetzt bekommen.

 

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Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung

 

Gegen eine unberechtigte Zwangsvollstreckung seiner Immobilie kann sich der Kreditnehmer freilich auch mit einer sog. Vollstreckungsgegenklage zur Wehr setzen. Diese Klage ist darauf gerichtet, dass das Gericht die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt. Da bis zum Erlass des Urteils einige Zeit verstreichen kann, hat der Kreditnehmer gleichzeitig die Möglichkeit, einen Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zu stellen. Nach noch geltendem Recht kann das Gericht dann die Zwangsvollstreckung bis zum Urteil mit oder ohne Sicherheitsleistung einstellen. Für den Kreditnehmer kann es aber schwierig sein, in solch einer Situation eine Sicherheit zu stellen. Deswegen soll das Gericht künftig eine Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung anordnen, wenn der Schuldner zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage ist und seine Klage hinreichende Aussicht auf Erfolg hat.

 

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Nicht abtretbare Unternehmenskredite

 

Nach noch geltendem Recht kann ein Unternehmer mit seiner Bank nicht vereinbaren, dass die Forderung aus seinem Darlehen nicht abgetreten wird. Diese Sonderregelung für Unternehmer soll nun gelockert werden: Auch Unternehmer sollen die Möglichkeit erhalten, nicht abtretbare Darlehensverträge mit ihren Kreditinstituten zu schließen.

 

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Alternative „Mietkauf“?

In den „eigenen vier Wänden“ zu wohnen ist für viele nach wie vor ein Traum. Trotzdem suchen private und gewerbliche Grundstücksverkäufer in einem schwierigen Umfeld auf dem Immobilienmarkt und auch angesichts rückläufiger Preise oft vergebens nach einem Käufer. Ist ein solcher gefunden, scheitert der Vertragsschluss immer häufiger an der Finanzierung. Die Wünsche der Geschäftsbanken können gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten von vielen potentiellen Käufern nicht erfüllt werden. In dieser Situation scheint der in jüngster Zeit immer wieder propagierte sog. „Mietkauf“ die Lösung aller Probleme zu sein. Doch was gilt es bei genauerem Hinsehen zu beachten?

Unterscheiden muss man zwischen einem „u>Ratenkauf“ und dem sog. „Mietkauf““.

  • Kein Mietkauf, sondern ein Ratenkauf wird vereinbart, wenn in dem Kaufvertrag vereinbart wird, dass der Kaufpreis in monatlichen oder jährlichen Raten zu zahlen ist. Der Verkäufer übernimmt also praktisch auch die Funktion, die im Normalfall der Bank des Erwerbers zugedacht wäre – mit allen sich hieraus ergebenden Risiken. Was passiert beispielsweise, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Käufers verschlechtert, Kaufpreisraten nicht gezahlt werden und der Käufer den Vertragsgegenstand bereits bewohnt ? Auch für den Käufer birgt eine solche Vertragsgestaltung Risiken. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vertragsgegenstand noch mit Schulden des Verkäufers belastet ist, die durch die Kaufpreisraten getilgt werden sollen. Dann gilt es sicherzustellen, dass die gezahlten Raten vom Verkäufer nicht für andere Zwecke verwendet werden. Ob und wie diese und andere Risiken im Rahmen der Vertragsgestaltung verlässlich ausgeschaltet werden können, erklärt Ihnen im Rahmen der zwingend erforderlichen notariellen Beurkundung der Notar. Ihn sollten Sie in jedem Falle bereits frühzeitig in die Überlegungen einbeziehen.
  • Kennzeichnend für einen Mietkauf ist der Abschluss eines Mietvertrages mit der Option oder Verpflichtung des Mieters, das Vertragsobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu kaufen. Der Verkäufer bleibt auch nach Abschluss die Mietkaufvertrages bis zur Ausübung der Option Vermieter! Obwohl es sich bei dem Mietkaufvertrag um einen Mietvertrag handelt, bedarf er aufgrund der enthaltenen Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung zwingend der notariellen Beurkundung. Die Nichtbeachtung dieser Form führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages mit fatalen Folgen für alle Beteiligten. Wichtig ist ferner, dass der abzuschließende Vertrag bereits detaillierte Regelungen zur Ausgestaltung des Kaufvertrages enthalten muss, da ansonsten Streit über die Folgen der Ausübung der eingeräumten Option droht. Im Regelfall bildet deshalb ein vollständiger Kaufvertrag einen Bestandteil des Vertrages, der erst bei Ausübung der Option in Kraft gesetzt wird. Sind diese Klippen erfolgreich umschifft, stellen sich viele weitere Fragen: Wie können die Risiken abgesichert werden, die sich aus einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmendaten bei Verkäufer oder Käufer innerhalb der Vertragslaufzeit ergeben? Wie und in welcher Höhe wird der vereinbarte Mietzins auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet? Welchen Einfluss hat die Inflation? Was passiert, wenn das Mietverhältnis vorzeitig oder unvorhergesehen endet? Diese und weitere Fragen gilt es im Rahmen der Vertragsgestaltung zu klären


Weder Ratenkauf noch Mietkauf sind Allheilmittel, mit dem jedem potentiellen Käufer der Erwerb und jedem Verkäufer die Veräußerung seiner Immobile ermöglicht wird. Es gilt vielmehr, in jedem konkreten Einzelfall zu prüfen, ob durch eine entsprechende Vertragskonstruktion auch ohne Finanzierung durch eine Geschäftsbank ein Immobiliengeschäft ermöglicht werden kann und die damit verbundenen Risiken für alle Vertragsbeteiligten überschaubar und kalkulierbar bleiben.

 

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Immobilienerwerb durch nichteheliche Partner

 

Beim Geld hört die Freundschaft auf - dieses Sprichwort werden die meisten nichtehelichen Lebensgemeinschaften sicherlich nicht bestätigen wollen. Im laufenden Alltag wird gemeinsam gewirtschaftet und nicht getrennte Kasse geführt. Dies ist bei den Beträgen, um die es im Alltagsleben geht, meist auch nicht problematisch.

 

Etwas anderes ist es dagegen, wenn ein Haus gekauft oder gebaut werden soll - für die meisten Bürger die größte Investition ihres Lebens. Bei den sechsstelligen Beträgen, um die es dabei geht, wird man dem eingangs genannten Sprichwort eher zustimmen als bei der Haushaltskasse.

 

Für eine interessengerechte Regelung ist es jedoch nicht damit getan, dass beide Partner das Grundstück zu jeweils hälftigen Anteilen erwerben. Denn es besteht ein dringender Regelungsbedarf für den Fall, dass die Lebensgemeinschaft endet - sei es durch Tod, durch Trennung oder durch Eheschließung.

 

Soweit die Lebenspartner hälftig Miteigentum an einem Grundstück erworben haben und einer der Lebenspartner verstirbt, so geht sein Anteil an dem Grundstück auf seine gesetzlichen Erben über - das sind die Abkömmlinge oder aber, falls solche nicht vorhanden sind, die Eltern bzw. Geschwister. Um den überlebenden Lebensgefährten abzusichern, empfiehlt es sich, ihn durch Erbvertrag zum Erben einzusetzen. Dann wird er mit dem Tod des anderen alleiniger Eigentümer der Immobilie.

 

Im Falle der Trennung stünde jedem der beiden Lebenspartner sein hälftiger Anteil zu, den er an den anderen oder an Dritte verkaufen oder anderweitig verwerten kann. Meistens sind aber die Geldmittel, die in das Objekt geflossen sind, nicht von beiden in exakt derselben Höhe aufgebracht worden. Die hälftigen Anteile bestehen in dem genannten Beispiel jedoch auch dann, wenn ein Lebenspartner nur sehr wenig zur Finanzierung beigetragen hat. Hier kann dadurch Abhilfe geschaffen werden, dass für den Fall der Trennung ein finanzieller Ausgleich vereinbart wird, der sich danach richtet, welche Geldbeträge jeder der beiden Partner tatsächlich eingebracht hat. Auf diese Weise können auch Eigenleistungen abgegolten werden, die einer der Partner beim Bau des Hauses erbracht hat.

 

Schließlich kann eine Lebensgemeinschaft auch dadurch enden, dass die Partner einander heiraten. Damit steht für die Zukunft ein umfassendes gesetzliches Regelungswerk zur Verfügung, das das Rechtsverhältnis der Eheleute untereinander regelt. Für die vor der Eheschließung eingebrachten Vermögenswerte gilt das eheliche Güterrecht dagegen nicht. Hier besteht die Möglichkeit, durch vertragliche Vereinbarung festzulegen, dass auch das vor der Eheschließung in das Haus investierte Geld beim ehelichen Güterstand berücksichtigt wird.

 

Noch schärfer stellen sich die aufgezeigten Probleme, wenn Lebenspartner gemeinsam ein Haus auf einem Grundstück errichten, das einem der beiden allein gehört (z. B. weil er es geerbt oder von den Eltern geschenkt bekommen hat). Auch wenn beide zur Finanzierung des Hauses beitragen, gehört ihnen das Haus nicht gemeinsam, sondern allein dem Grundstückseigentümer. Der andere Lebenspartner läuft also Gefahr, bei Tod oder Trennung vollkommen leer auszugehen, auch wenn er erhebliche Summen investiert hat.

 

  1. Wenn nichteheliche Partner gemeinsam ein Grundstück kaufen, sollten sie ihr Verhältnis zueinander - zumindest in Bezug auf das Grundstück - unbedingt regeln.

  2. Lassen sie sich hierzu ausführlich beraten. Dies sollte nicht am Rande der Beurkundung des Kaufvertrages geschehen, sondern vorab in einem gesonderten Gespräch.

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Bauträgervertrag

 

Damit Ihr Traum vom eigenen Haus nicht platzt!

 

Viele Wege führen nach Rom

… und auch zum eigenen Häuschen. Das Ziel ist klar. Ein eigenes Häuschen soll es sein. Die Wege dorthin sind verschieden. Einige sind mit Gefahren gepflastert. Vor diesen können und sollten Sie sich schützen. Dies gilt vor allem, wenn Sie noch nicht Eigentümer eines geeigneten Baugrundstückes sind und dieses erst im Zusammenhang mit der Errichtung des eigenen Hauses erwerben wollen.

 

Sicher ist sicher

Auf Nummer sicher gehen Sie, wenn Sie das Grundstück samt Haus mit notariellem Vertrag erwerben. Gerade dann, wenn das Haus erst errichtet werden soll, regelt der notarielle Vertrag alles von der Grundstücksgröße bis zur Anzahl der Steckdosen. Mit einem einheitlichen vom Notar gestalteten und beurkundeten Vertrag sind Sie auch und gerade für den Streitfall gewappnet. Sie können auf klare und eindeutige vertragliche Regelungen zurückgreifen, die Bestand haben. Doch mancher meint es geht auch anders.

Häufig bildet nur das unbebaute Grundstück den Gegenstand des notariellen Vertrages. Die Bebauung mit dem Haus der Träume wird separat und ohne notarielle Beratung und Beurkundung geregelt. Schließlich kostet der Hausbau ja genug Geld und Sie sind froh über jeden eingesparten Euro. Doch Vorsicht – im Rahmen solcher Gestaltungen lauern die Gefahren.

Nur wenn die Verträge über Grundstückskauf und Hausbau nicht voneinander abhängig sein sollen, ist die notarielle Beurkundung des Vertrages über die Errichtung des Hauses (sog. Werkvertrag) gesetzlich nicht vorgeschrieben. Wann dies der Fall ist, sagt Ihnen der Notar. Der Grundstückskaufvertrag muss in jedem Falle notariell beurkundet werden. Wenn Sie dies nutzen, um auch den Werkvertrag in einer notariellen Urkunde niederzulegen, machen Sie sicher keinen Fehler. Der notariell beurkundete Werkvertrag bietet Ihnen wie immer den Vorteil klarer und eindeutiger vertraglicher Regelungen, die Rechtssicherheit bieten.

 

… und wo lauern die Gefahren

Häufig bestehen Abhängigkeiten zwischen Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag. Entweder will der Verkäufer das Grundstück nur dann verkaufen, wenn Sie auch den Werkvertrag mit seiner oder der von ihm benannten Firma schließen oder Sie entscheiden sich nur deshalb für das Grundstück, weil Ihnen vom Verkäufer ein „Sonderpreis“ für den Hausbau gemacht wurde. Jetzt heißt es aufgepasst, denn es kann gefährlich werden. Sollen die beiden Verträge eine Einheit bilden, müssen beide Verträge zwingend notariell beurkundet werden. Unterbleibt die notarielle Beurkundung eines Vertrages sind beide Verträge nichtig.

 

Was soll denn schon passieren

Oft sind es die kleinen Dinge, hinsichtlich derer Unstimmigkeiten zwischen den Beteiligten entstehen können. Aber Sie haben ja einen Vertrag, der Grundlage ihrer Rechte ist. Das dachten Sie zumindest. Wehe, wenn sich jetzt ergibt, dass die von Ihnen geschlossenen Verträge nichtig sind. Es droht ein böses Erwachen, das für alle Beteiligten, aber insbesondere für Sie als Bauherr, unangenehme und teure Folgen haben kann:

 

a) der Erwerber / Bauherr

  • hat keinen Anspruch auf Errichtung des Hauses,

  • hat keinen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem Grundstück,

  • hat bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch keine Gewährleistungsansprüche bei Mängeln des Grundstücks oder des Hauses,

b) der Grundstücksveräußerer

  • hat keinen Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises,

  • muss bis zur Eigentumsumschreibung auf den Erwerber jederzeit damit rechnen, dass dieser den bereits gezahlten Kaufpreis zurückverlangt,

  • haftet für die auf das Bauwerk entfallende Grunderwerbsteuer, die aufgrund der Aufspaltung des Vertragsverhältnisses ggf. zu Unrecht nicht erhoben wird,

c) der Werkunternehmer / Fertighauslieferant

  • hat keinen Anspruch auf Zahlung des Werklohnes,

  • verliert das Eigentum an den Baumaterialien,

  • muss bereits erhaltene Zahlungen auf Verlangen des Erwerbers zurückzahlen.

 … das ist aber noch nicht alles

Die Gestaltung und Abwicklung des notariellen Grundstückskaufvertrages durch den Notar sorgt dafür, dass Sie den Kaufpreis grundsätzlich erst dann bezahlen müssen, wenn Ihr Eigentumserwerb gesichert ist.

Diese Sicherung besteht natürlich nicht für einen separat geschlossenen Werkvertrag. So können aus diesem Zahlungsverpflichtungen resultieren, noch bevor Sie Eigentümer des Grundstücks geworden sind. Was aber passiert, wenn Sie niemals Eigentümer des Grundstücks werden können? Dann haben Sie im wahrsten Sinne des Wortes „auf Sand gebaut“. Die Rückabwicklung der Verträge wird notwendig und Sie können nur hoffen, dass Sie geleistete Zahlungen zurück erhalten. Kommt es in diesem Stadium auch noch zur Insolvenz Ihres Vertragspartners sind die geleisteten Zahlungen meist ganz verloren. Als einst so erwartungsfroher Bauherr stehen Sie dann nicht nur ohne Haus und Grundstück, nein auch ohne Geld da.

 

Warum gefährlich, wenn es auch sicher geht

Die Aufspaltung in zwei voneinander unabhängige Vertragswerke wird meist mit ebenso einfachen wie verlockenden Argumenten begründet. Sie sollen sparen können, und zwar dort, wo jeder gerne spart, bei Steuern und Gebühren. Ein weit verbreiteter Irrtum, der noch dazu gefährlich ist

Angeblich können Sie Grunderwerbsteuer sparen. Aber eben nur angeblich. Wenn Grundstückskauf und Bauwerkserrichtung eine wirtschaftliche Einheit darstellen, berechnet sich die zu zahlende Grunderwerbsteuer (derzeit 3,5 %) zwingend nach dem Wert beider Leistungen. Dies gilt unabhängig von der Gestaltung der entsprechenden Verträge. Und damit nicht genug. Erfolgt eine Aufspaltung willkürlich, um die Grundlage für die Steuerberechnung auf den Grundstücksanteil zu beschränken, kann dies sogar zu einer strafbaren Steuerhinterziehung führen.

 

Wie würden Sie entscheiden

 

Als Faustformel sollten Sie sich merken:

Soll keiner der Verträge für sich allein gelten, sondern sollen beide Verträge miteinander stehen und fallen, müssen beide Verträge beurkundet werden. Dabei ist es ausreichend, dass diese Abhängigkeit nach dem Willen nur einer Vertragspartei besteht.

Insbesondere in den folgenden Situationen müssen die Alarmglocken bei Ihnen läuten und Sie mich um Rat fragen

  • Abschluss des Werkvertrages über die Bebauung des Grundstücks vor ihrer Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch;

  • Sie als Käufer wollen den Werkvertrag/Fertighauskaufvertrag nur dann schließen, wenn Sie auch das auserwählte Grundstück erwerben können;

  • Ihr Werkunternehmer / Fertighauslieferant schließt den Werkvertrag / Fertighauskaufvertrag nur unter der Voraussetzung ab, dass Sie ein bestimmtes Grundstück erwerben;

  • Ihr Grundstücksverkäufer und Ihr Werkunternehmer / Fertighauslieferant sind wirtschaftlich miteinander verflochten;

  • Verkauf und Bebauung des Grundstücks werden als einheitliches Konzept angeboten, auch wenn die Leistungen von verschiedenen Vertragspartnern erbracht werden.

  • Ihr Werkvertrag / Fertighauskaufvertrag begründet Zahlungspflichten für den Fall, dass Sie die Leistung nicht abnehmen, weil Sie das auserwählte Grundstück nicht erwerben können.

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Energieausweis künftig auch für Gebäude

 

(Aus einer Pressemitteilung der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern vom 23.01.2008)

 

Für viele Elektrogeräte ist es bereits eine Selbstverständlichkeit. Die Hersteller sind verpflichtet, deren Energieverbrauch offenzulegen und damit die Zuordnung des jeweiligen Gerätes zu einer bestimmten Energieeffiziensklasse zu ermöglichen. Die diesbezüglichen Angaben werden auf einem standardisierten Etikett (sog. EU-Label) festgehalten. Für den Verbraucher besteht so die Möglichkeit sich schnell über den Energieverbrauch eines Gerätes zu informieren und sich einen Überblick darüber zu verschaffen, ob es sich bei dem Gerät im Vergleich mit anderen Vertretern seiner Klasse um einen „Energiefresser“ handelt oder nicht.

Die Umsetzung einer EG Richtlinie aus dem Jahr 2002 durch die Energieeinsparverordnung 2007 führt ab Mitte des Jahres 2008 dazu, dass es vergleichbare Ausweise künftig auch für Gebäude geben wird. Auch bei Immobilien soll es den Verbrauchern dadurch ermöglicht werden, Energiesparmodelle auf den ersten Blick zu erkennen. Ab dem 01.07.2008 besteht zunächst für Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertig gestellt wurden eine entsprechende Verpflichtung, die sich ab dem 01.01.2009 auch auf alle später fertig gestellten Wohngebäude und ab dem 01.07.2009 auch auf Nichtwohngebäude erstreckt. Die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises besteht sowohl für Verkäufer gegenüber Kaufinteressenten als auch für Vermieter gegenüber Mietinteressenten. Wichtig erscheint diesbezüglich, dass die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises nach dem Wortlaut der maßgeblichen Norm unabhängig von einem entsprechenden Verlangen des potentiellen Vertragspartners besteht und nur bei einem ausdrücklichen Verzicht desselben entfällt. Ein Verstoß gegen die Verpflichtung zur Vorlage des Energieausweises kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden.

Hinsichtlich des Inhaltes des Energieausweises unterscheidet die Energiesparverordnung 2007 zwei mögliche Varianten. Der in der Erstellung mit geringeren Kosten verbundene Energieverbrauchsausweis gibt den tatsächlichen Energieverbrauch in Kilowattstunden je qm Wohnfläche und Jahr (sog. Energiekennwert) ohne Rücksicht auf besondere Umstände des betreffenden Ermittlungszeitraumes an. Demgegenüber wird der Energiekennwert beim aufwändigeren sog. Energiebedarfsausweis auf der Grundlage der technischen Gebäudegegebenheiten theoretisch ermittelt und gewährleistet so eine größere Vergleichbarkeit.
Bislang bestand zwischen beiden Varianten des Energieausweises uneingeschränkte Wahlfreiheit. Auch dies wird sich ändern. Ab dem 01.10.2008 wird für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, für die der Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, grundsätzlich der strengere Energiebedarfsausweis verpflichtend sein. Für beide Varianten des Energieausweises schreibt die Energiesparverordnung vor, dass die Energiekennwerte zusammen mit den gültigen Referenzwerten (insbesondere geltende DIN-Normen) in einem standardisierten „Gebäudepass“ zu erfassen sind, der zur Verdeutlichung auch grafische Elemente enthält.

Die „Energie- oder Gebäudepässe“ können von bauvorlageberechtigten Personen (Architekten), Kaminkehrern oder Energieberatern bei den Verbraucherzentralen ausgestellt werden. Die Kosten liegen nach ersten Erfahrungen zwischen 150,- bis 300,- EUR für Wohnungen und Einfamilienhäuser und bis zu 800,- EUR für Mehrfamilienhäuser.

Neben den vielfältigen gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragsparteien, z.B. im Zuge des Abschlusses eines Kaufvertrages über eine Immobilie, statuiert die Energieeinsparverordnung 2007 neue, bislang kaum beachtete Verpflichtungen für den Verkäufer. Im Rahmen der umfassenden Betreuung der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen informiert der Notar selbstverständlich auch über diese Pflichten sowie in diesem Zusammenhang bestehende Gestaltungsmöglichkeiten. Unliebsame Überraschungen bleiben den Vertragsbeteiligten damit erspart.

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Versicherungslücke beim Immobilienkauf

Aus einer Pressemitteilung der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern vom 19.03.2008

Ein Thüringer hatte im Sommer 2004 ein Einfamilienhaus gekauft. Kurz bevor er im Dezember 2004 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, brannte das gekaufte Einfamilienhaus ab. Der Gebäude- und Brandversicherer wollte für diesen Schaden nicht aufkommen, da der Verkäufer den im September 2004 fälligen Betrag nicht gezahlt und auch auf Mahnungen des Versicherers nicht reagiert hatte.br>
Nach einem Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 17.01.2008 (Az: 4 U 574/06) ging der Versicherungsschutz wegen Nichtzahlung des fälligen Betrages verloren. Insbesondere muss der Versicherer nicht den Käufer über den ausstehenden Betrag und den damit drohenden Versicherungsverlust informieren. Der Käufer muss sich selbst darum kümmern, dass die Versicherung bezahlt ist. Ein Immobilienkäufer muss sicherstellen, dass entweder er oder der Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung des Käufers  im Grundbuch die Beiträge für die Gebäude- und Brandversicherung zahlt. Ob Käufer oder Verkäufer für einen Rückstand der Beitragszahlungen verantwortlich ist, spielt nach dem Urteil des Thüringer Oberlandesgerichts keine Rolle.

Nach einem Hausverkauf, der notariell zu beurkunden ist, geht zwar die Gebäude- und Brandversicherung auf den neuen Eigentümer über, aber erst, wenn dieser im Grundbuch eingetragen wird. Bis zu diesem Zeitpunkt, der im Regelfall mehrere Monate beträgt, bleibt der alte Eigentümer (=Verkäufer) Versicherungsnehmer und dem Versicherer zur Beitragszahlung verpflichtet. Das gilt, so das Thüringer Oberlandesgericht, auch dann, wenn „Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren“ der Immobilie laut Kaufvertrag bereits auf den Käufer übergegangen sind. Im Regelfall ist dies der Zeitpunkt des Tages der vollständigen Kaufpreiszahlung, kann aber - wie im zu entscheidenden Fall - auch der früher liegende Tag der Beurkundung sein. 
Lassen Sie sich daher als Käufer vom Verkäufer die Versicherungspolice und die letzte Beitragsrechnung mit Zahlungsbeleg aushändigen. Nur dann wissen Sie sicher, ob überhaupt Versicherungsschutz besteht und wann der nächste Versicherungsbeitrag fällig wird. Vereinbaren Sie ggf. mit dem Verkäufer, dass Sie als Käufer den Versicherungsbeitrag zahlen, falls dieser voraussichtlich vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch fällig wird, und informieren Sie den Versicherer von dieser Vereinbarung.

Schließlich ist die Aushändigung der Versicherungspolice auch deswegen wichtig, weil Sie als Käufer innerhalb eines Monats nach Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch die Versicherung kündigen können, z.B. weil Sie ein günstigeres Angebot gefunden haben. Sie sollten also schon vor diesem Hintergrund den Versicherer selbst, aber auch den Inhalt der Versicherung kennen.


 

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ALG II: Immobilie mit Nießbrauch kein Vermögen

 

(Aus einer Pressemitteilung der Notarkammer Mecklenburg-Vorpommern vom 25.04.2008)

Das Bundessozialgericht (Urt. v. 06. 12. 2007 – B 14/7b AS 46/06 R) hat jüngst entschieden, dass einem Empfänger von Arbeitslosengeld II die Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts als Zuschuss (und nicht nur als Darlehen) zustehen, selbst wenn er Eigentümer eines werthaltigen Hauses ist, welches allein von seiner Mutter aufgrund eines ihr auf Lebenszeit zustehenden Nießbrauchs bewohnt wird. Der Leistungsempfänger selbst wohnte andernorts zur Miete.

Das von der Mutter bewohnte Haus war nach Auffassung des BSG kein beim Leistungsempfänger zu berücksichtigender verwertbarer Vermögensgegenstand im Sinne des § 12 Abs. 1 SGB II. In diesem Zusammenhang bestätigte das BSG zur Verwertbarkeit folgende Grundsätze:

Für die Verwertbarkeit kommt es zunächst darauf an, ob ein Vermögensgegenstand überhaupt verbraucht, übertragen oder belastet werden kann. Ist dies der Fall, muss weiter geprüft werden, ob die Verwertung tatsächlich in absehbarer Zeit einen Ertrag bringt, durch den der Leistungsempfänger zumindest vorübergehend seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Ist der Vermögensgegenstand danach verwertbar, ist dieser  gem. § 12 Abs. 1 SGB II als Vermögen zu berücksichtigen und es stellt sich die Folgefrage, ob das ALG II übergangsweise als Darlehen gewährt werden kann, weil etwa eine sofortige Verwertung nicht möglich ist. Lässt sich hingegen in absehbarer Zeit tatsächlich kein Ertrag erzielen, ist der Vermögensgegenstand nicht verwertbar und gem. § 12 Abs. 1 SGB II von vornherein nicht als Vermögen zu berücksichtigen.

Im entschiedenen Fall ließ sich durch einen Verkauf des Hauses aufgrund des Nießbrauchs der Mutter kurzfristig kein Verwertungserlös erzielen. Andererseits stand fest, dass das Haus sich in dem Moment gut vermarkten lassen würde, in dem die Mutter verstirbt und damit der Nießbrauch erlischt. Für die Frage der Verwertbarkeit kam es damit grundsätzlich darauf an, ob der Tod der Mutter in absehbarer Zeit eintreten würde. Das BSG stellte sich auf den Standpunkt, dass in Fällen, in denen eine Verwertungsmöglichkeit vom Tod einer bestimmten Person abhängt, es in der Regel völlig ungewiss ist, wann die Verwertungsmöglichkeit dereinst gegeben sein wird. Es gelangte so zur Unverwertbarkeit des Hauses und sprach dem Leistungsempfänger das ALG II als Zuschuss zu.

Eine Aussage dazu, ob sich diese Grundsätze auch auf Wohnungsrechte, die durch beschränkte persönliche Dienstbarkeiten grundbuchlich gesichert sind, übertragen lassen, enthält die Entscheidung nicht. Gleichwohl erscheint eine entsprechende Anwendung dieser Grundsätze auch für Wohnungsrechte sehr nahe liegend.

Insbesondere für Bürger in den neuen Bundesländern ist interessant, dass das BSG in dem Urteil auch darauf hinwies, dass Grundstücke, durch deren Verwertung sich in absehbarer Zeit kein Ertrag erzielen lässt, weil sie infolge sinkender
Immobilienpreise über den Marktwert hinaus belastet sind, ebenfalls als unverwertbar angesehen werden. Solche Grundstücke sind daher gem. § 12 Abs. 1 SGB II bereits wegen fehlender Verwertbarkeit nicht als Vermögen zu berücksichtigen, unabhängig davon, ob es sich um selbstgenutztes Schonvermögen im Sinne des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II handelt.  

Soll eine Immobilie z.B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen werden, kommt der Frage, inwieweit die Immobilie bei auch künftigem Bezug von ALG II-Leistungen beim Erwerber verwertbares Vermögen darstellt, oft entscheidende Bedeutung zu. Dies kann zumindest für bestimmte Fallkonstellationen durch eine notarielle Vertragsgestaltung vermieden werden, die den Erfordernissen des SGB II Rechnung trägt.

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